Her er økonomernes dom: Så meget falder dine boligrenter i det nye år

Det var en gylden tiårig periode fra 2012 til 2022, hvor boligejere trygt kunne sidde hjemme i stuerne og glæde sig over en tilværelse, hvor man rent faktisk kunne få penge for at låne penge til sit hus eller lejlighed. Så kom genåbningen af samfundet efter coronanedlukningerne, og det var vi klar til at fejre. Måske var vi for forbrugslystne, for økonomien fandt hurtigt sin styrke, forsyningskæder brød sammen, og Rusland startede en krig i Ukraine, der sendte energi- og råvarepriserne på himmelflugt. Værsgo’! Så er der inflation. Og så stiger boligrenterne som et knap så belejligt ekstranummer. Det fastforrentede realkreditlån gik fra at have en kuponrente på 0,5 og 1,0 procent til fire, fem og seks procent. Og renten på de korte lån, der kan ændres hyppigt, katapulterede til oppe over 4,0 procent. De største og mest bratte rentestigninger i årtier har også medført følbare omkostninger for danskerne. I en analyse fra Finans Danmark vurderes det, at lidt over 300.000 familier med rentetilpasningslån, optaget før renterne begyndte at stige, har oplevet, at de skal betale gennemsnitligt 1.400 kroner ekstra om måneden på deres realkreditlån efter skat. Og her er der taget højde for, at afdragene samtidig falder. Centralbankerne er dog ved at kokkerere andre renteboller på suppen, forudser eksperterne. Modsat Sisyfos har vi nemlig endelig fået slæbt stenen op ad bjerget og nået toppen. Men hvor store rentefald kan boligejerne forberede sig på i 2024? Hos realkreditselskaberne er der ingen tvivl om, at lysere stunder er på vej for boligejerne. Spørgsmålet er, hvor meget lysere, for de danske boligejere er godt vant efter et årti med ekstremt lave renter. »Vi forventer, at inflationen og væksten i økonomien vil aftage. Og det vil betyde, at boligrenterne også vil falde i løbet af 2024,« siger Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank. Nordeas cheføkonom, Helge J. Pedersen, er enig: »Det kommer primært til at gavne dem, der også blev hårdest ramt, da renten steg. Det er folk med variable forrentede lån, afhængigt af, hvad tidshorisonten er på de lån, men generelt set vil det være dem, der har variable forrentede lån, der kommer til at nyde bedst af de kommende rentefald,« siger Helge J. Pedersen. Disse lån falder mest i rente Det var de helt korte lån, dem, som får ny rente én eller flere gange om året, der var efternøleren i de sidste par års rentestigninger. De er nemlig i høj grad styret af ECBs pengepolitik, og ECB begyndte først at hæve renten i juli 2022. De lange renter, men også F3- og F5-lån, rørte på sig først, da de påvirkes af investorernes forventninger til fremtiden. Omvendt får lånene kendt som Kort Rente hos Nordea, F-kort hos Totalkredit og FlexKort hos Realkredit Danmark – Jyske Banks realkreditselskab udbyder ikke denne type lån til private – nu lov til at være storebror i det kommende rentefald. Det forventes at ske, efter at ECB holdt renten i ro i oktober, på ryggen af 11 forhøjelser i træk, og sandsynligvis kommer til at sætte den ned den ad flere omgange i 2024. »Hvis renterne falder, som markederne regner med, så vil det være mest betydningsfuldt for F-kort- og F1-lån,« siger Svend Greniman Andersen, der er senioranalytiker hos Totalkredit. Det afspejler sig ligeledes i den seneste renteprognose fra Nykredit-koncernen. Ifølge den forventes renten på F-kort-lånene at falde fra de nuværende 3,7 procent til 2,50 procent, når vi rammer oktober 2024. For F1eren vil den falde fra 3,6 procent til 2,4 procent. I forrige uge var der renteauktioner, og her var interessen også stor blandt boligejere for at få omlagt deres F3- og F5-lån til et F1-lån, fortæller både Svend Greniman Andersen og Mikkel Høegh. »Det er endnu et signal om, at mange forventer en lavere rente,« siger Mikkel Høegh og tilføjer, at det også betyder mere lukrative forhold for førstegangskøbere: »Når man skal kreditvurderes, tages der udgangspunkt i det aktuelle fastforrentede lån, og jo lavere rente man tager udgangspunkt i, jo mere kan man sidde for. Og så er der større chance for at finde en bolig, der passer til én, og som opfylder ens drømme.« De finansielle markeder er for optimistiske I næste uge er der rentemøder i verdens to vigtigste centralbanker, USAs Federal Reserve (FED) og Den Europæiske Centralbank (ECB). Det kommer til at foregå i kølvandet på nye forventninger fra de finansielle markeder om, at ECB vil sænke renten hele seks gange i løbet af 2024, og den første rentenedsættelse vil allerede gøre sig gældende til marts. Det vil betyde et rentefald fra 4,0 til 2,5 procent. Spørgsmålet er, om vi allerede kommer til at være så tæt på økonomers drøm om et inflationstal på to procent blot lidt over et år efter de mest voldsomme rentestigninger siden 1980erne. Næppe, hvis du spørger Mikkel Høegh, Helge J. Pedersen og Svend Greniman Andersen. »De finansielle markeder er for optimistiske. ECB har historisk set været meget interesseret i at holde inflationen nede. Derfor vil de formentlig tøve længere med at sætte renterne ned,« siger Svend Greniman Andersen. Godt nok har de seneste inflationstal været positivt overraskende, medgiver Helge J. Pedersen: »Men ECB forsøger at gøre det helt klart for de finansielle markeder, at det er indgående data, der bestemmer, hvad de kommer til at gøre med renten fremadrettet. Og der er stadigvæk en bekymring vedrørende vores arbejdsmarked og den meget lave ledighed i Danmark og i Europa. For jo lavere den strukturelle ledighed er, jo højere er lønstillingstaksten også. Og de stigende lønninger er med til at puste til inflationen.« De lange renter trækker det korteste strå De faldende renter smitter også af på de hjemlige realkreditobligationer, hvor 5,0 procentlånet med afdrag befinder sig med en gennemsnitskurs akkurat under 100 i skrivende stund. Derfor ser 4,0 procentlånet ud til for alvor at kunne få comeback på boligejernes nethinde. Det var sidst tilfældet helt tilbage i februar. Men derfor forventer Helge J. Pedersen ikke, at de lange renter igen ræser mod nul. Ofte er det nemlig sådan, at når centralbankerne begynder at sætte renten ned, så bliver der skabt en forventning om, at der igen kommer vækst, hvilket faktisk kan få de lange renter til at stige. »Samtidig skal vi huske på, at både FED og ECB er i færd med at nedbringe sine balancer. Det vil sige, at man ikke længere opkøber obligationer i markedet for at holde renten nede. Tværtimod begynder man at nedbringe sin beholdning af obligationer, og det kan altså også være med til at holde de lange renter oppe,« siger Helge J. Pedersen. Renten på de 30-årige fastforrentede realkreditlån afhænger også af forventningerne til renterne længere ud i fremtiden, og her har investorerne allerede indlejret deres forventninger om et betydeligt rentefald. Derimod står renten på boliglån med kortere rentebinding til at falde mest den kommende tid, fordi de i højere grad bliver påvirket af, hvad centralbankerne gør til næste år og hvornår. Derfor forudser de tre økonomer også, at vi bevæger os væk fra en tid med en rentekurve, hvor de korte renter er højere end de lange. »Vi kommer gradvis til at se en normalisering af rentekurven, så den bliver mere stejl, så at sige. Og derved får investorerne i realkreditobligationer igen en kompensation for at binde deres penge i længere tid,« siger Svend Greniman Andersen. Rentens regimeskifte Men hvad med dig, der drømmer dig tilbage til de gode gamle 2010ere med lave eller negative renter på dit boliglån? Er der håb forude? »Vi er skeptiske over for, at vi kommer ned og ser de her ekstremt lave renter igen. De var så lave, fordi de pengepolitiske renter fra centralbankerne var lave og ligefrem negative flere steder. Og så havde man massive opkøbsprogrammer for at få gang i investeringerne og i økonomien,« siger Sven Greniman Andersen og fortsætter: »Samtidig havde man nogle forventninger i markedet blandt investorer om, at de her meget lave renter ville fortsætte i lang tid. Særligt for Danmark havde vi desuden en ekstraordinær situation, hvor japanere, tyskere og amerikanere købte rigtig mange danske realkreditobligationer, hvilket var med til at drive boligrenterne yderligere ned. Og det er usandsynligt, at alle de her faktorer indsætter sig på samme tid igen.« Helge J. Pedersen peger også på andre faktorer, der er afgørende for, at han ikke tror, at renten bliver så lav igen. For det første en globalisering, der ikke er lige så stærk længere. »Det er blevet mere risikabelt at lægge sin produktion ud til lavtlønslande, fordi de omkostningsmæssige fordele ved at outsource er blevet mindre. Vi har set nedbrud med forsyningskæderne, en pandemi, igangværende krige, så jeg tror, at man fremover som virksomhed, som nation, vil være mere fokuseret på, at man har en forsyningssikkerhed. Og samtidig har man også en forsvarspolitisk sikkerhedsdimension med de lande, man handler med, og det er nødvendigvis ikke de lande, der har de laveste omkostninger. Jeg tror, at den lange periode, hvor vi fik importeret lav inflation via samhandel med lavtlønslande, er ved at være overstået,« siger Helge J. Pedersen. Samtidig vil aldringen i befolkningen betyde, at flere og flere vil forlade arbejdsmarkedet de kommende år, og det vil både kunne presse lønningerne og inflationen samt reducere opsparingen. Begge forhold vil trække i retning af højere renter. »Og for en centralbank er det ikke attraktivt at have en negativ rente, for hvad hvis nu, der kommer en ny krise? Alle de her forhold taler i retning af, at vi er på vej ind i et egentligt regimeskifte i forhold til renten. Vi kommer ikke ned på det renteniveau, som vi startede fra,« siger Helge J. Pedersen. https://www.berlingske.dk/dine-penge/her-er-oekonomernes-dom-saa-meget-falder-dine-boligrenter-i-det-nye-aar